恒大物业（6666.HK）核心业务增长动力分析报告

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恒大物业服务集团有限公司（股票代码：6666.HK）是中国恒大集团旗下的物业管理子公司，在香港联合交易所上市[0]。公司主营业务涵盖物业管理服务、社区生活服务和资产管理服务三大板块，致力于为住宅、商业、公共建筑等多种业态提供专业物业管理服务[1]。

根据2024年度业绩数据，恒大物业的收入构成如下[1]：

业务板块	收入（亿元）	占比	同比增长	业务定位
物业管理服务	106.89	83.8%	+3.6%	核心基础业务
社区生活服务	9.11	7.1%	+12.6%	高增长引擎
资产管理服务	7.77	6.1%	+4.9%	稳定贡献板块

从收入结构来看，物业管理服务仍是公司的核心收入来源，占比超过83%，体现了物业管理业务的基石地位。社区生活服务虽然占比较小，但增速最高，达到12.6%，显示出强劲的增长潜力[1]。

物业管理服务作为恒大物业的核心业务，2024年实现收入约106.89亿元，同比增长3.6%[1]。这一增长主要得益于以下驱动因素：

截至2024年12月31日，恒大物业总合约面积约7.99亿平方米，在管面积约5.79亿平方米[1]。更为重要的是，公司在第三方外拓方面取得了突破性进展：年内累计新签约第三方面积超4700万平方米，同比增长超100%，合同年饱和收入超10亿元[1]。这一数据表明，公司正在逐步降低对母公司恒大集团的依赖，实现独立外延式增长。

恒大物业坚持多品牌发展策略，通过差异化定位覆盖不同客户群体。公司旗下拥有多个物业服务品牌，能够满足住宅、写字楼、产业园区、公共建筑等多元业态的物业管理需求[2]。

2024年新签约的非住宅项目中，年饱和收入约7.4亿元，占比超70%[1]。这些非住宅项目涵盖产业园、医院、学校、轨道交通及城市公共服务等多种业态，客群涵盖能源、通讯、物流、消费等多个领域[1]。非住宅物业管理具有合同金额大、续约率高的特点，是公司重点拓展的方向。

社区生活服务是恒大物业增长最快的业务板块，2024年实现收入约9.11亿元，同比增长12.6%[1]。这一高速增长的动力来源包括：

公司围绕业主日常生活需求，持续拓展社区增值服务内容，包括家政服务、社区团购、房屋经纪、养老服务等[3]。通过深度挖掘社区消费场景，公司实现了从"物业管理者"向"社区服务运营商"的转型。

依托庞大的在管面积和业主基数，恒大物业拥有超过数百万的业主客户资源。这些高黏性客户为社区增值服务提供了稳定的市场基础。

公司积极推进智慧社区建设，通过引入智能化设备和管理平台，提升服务效率和业主体验[3]。智能化升级不仅降低了运营成本，也为增值服务的拓展创造了条件。

资产管理服务2024年实现收入约7.77亿元，同比增长4.9%[1]。该板块主要包括：

• 停车场资产管理
  ：优化停车场运营效率，提升停车费收入
• 公共区域广告经营
  ：利用社区公共空间开展广告业务
• 房屋资产托管
  ：为业主提供空置房屋托管服务

资产管理服务具有现金流稳定、边际成本低的特点，是公司现金流的重要来源之一。

根据2024年度业绩公告，恒大物业营业收入约127.57亿元，同比增长约2.2%[1]。尽管增速不高，但在房地产行业整体承压的背景下，这一增长仍体现了公司业务的韧性。

年份	营业收入（亿元）	同比增速
2020	-	-
2021	-	-
2022	-	-
2023	约124.87	-
2024	约127.57	+2.2%

尽管收入保持增长，恒大物业的盈利能力出现明显下滑：

• 净利润
  ：约10.21亿元，同比减少33.75%[1]
• 毛利率
  ：约19.2%，同比下降约5.7个百分点[1]
• 净利率
  ：约7.4%（2025年上半年）

净利润下滑的主要原因包括[1][4]：

1. 毛利率下降
   ：市场竞争加剧导致物业费提价困难，同时人力成本持续上升
2. 非经营性支出增加
   ：包括法律诉讼费用、税收滞纳金等
3. 信用风险上升
   ：对第三方客户的收入确认更为谨慎，提前确认坏账损失
4. 资本性投入增加
   ：公司加大设施设备更新、社区环境提升等方面的投入

值得积极关注的是，恒大物业的财务状况在持续改善：

• 货币资金
  ：预计截至2024年末约33.27亿元，较2023年末增加约9亿元[4]
• 净资产
  ：预计约9.7亿元至12.1亿元，较2023年末的约1920万元大幅改善[4]
• 流动性指标
  ：流动比率0.93，速动比率0.92[0]

根据最新披露的2025年半年报数据[5]：

• 营业收入
  ：约66.47亿元，同比增长6.9%
• 毛利润
  ：约11.99亿元，毛利率约18%
• 净利润
  ：约4.91亿元
• 在管面积
  ：约5.96亿平方米，较2024年6月增加约4100万平方米

2025年上半年的收入增速较2024年全年有所提升，显示公司的增长动能正在恢复。

恒大物业最重要的增长动力来自于第三方外拓的战略突破。2024年新签约第三方面积同比增长超100%的亮眼表现，标志着公司正在摆脱对母公司恒大集团的依赖，实现独立发展[1]。

优势	具体表现
独立性	降低关联交易风险，提升公司估值
成长性	第三方市场空间广阔，增长潜力大
盈利性	新项目毛利率通常高于关联交易
品牌力	第三方项目中标体现市场竞争力

恒大物业在非住宅物业管理领域的布局是其差异化竞争的重要支撑。非住宅业态具有以下优势[1][2]：

• 市场空间大
  ：预计2025年非住宅物业管理市场规模有望超8000亿元
• 客户黏性强
  ：非住宅项目合同期限通常较长，续约率较高
• 毛利率较高
  ：非住宅项目收费标准通常高于住宅物业
• 业务壁垒高
  ：公共服务领域对资质和经验要求严格

社区增值服务是物业管理行业公认的高增长领域。根据行业研究，预计到2025年中国物业管理服务行业市场规模将达到约6000亿元，年复合增长率约15%[3]。其中，增值服务的增速将显著高于基础物业管理服务。

恒大物业在社区增值服务方面的布局包括：

1. 社区商业运营
   ：开展社区商业招商和运营管理
2. 房屋经纪服务
   ：提供二手房买卖、租赁经纪服务
3. 到家服务
   ：家政、维修、保洁等上门服务
4. 社区金融
   ：与金融机构合作提供社区理财、保险等产品

智能化是物业管理行业转型升级的重要方向。恒大物业通过以下方式推进智能化建设：

• 智慧安防
  ：引入智能门禁、视频监控等系统
• 智慧停车
  ：应用车牌识别、无感支付等技术
• 智慧物业
  ：搭建物业管理SaaS平台，提升运营效率
• 智慧服务
  ：开发业主APP，实现线上服务闭环

智能化升级不仅能够降低人力成本，还能提升服务品质和业主满意度，为增值服务的开展奠定基础。

恒大物业作为恒大集团旗下的子公司，不可避免地受到母公司债务危机的影响。恒大集团面临的法律诉讼、资产冻结等问题可能对恒大物业的业务开展和融资能力产生不利影响[5]。

物业管理行业竞争日趋激烈，万科物业、碧桂园服务、保利物业等头部企业持续扩张，行业集中度不断提升[3]。恒大物业需要在服务质量、价格竞争力、品牌影响力等方面保持优势。

毛利率下降、净利率下滑是恒大物业面临的主要盈利压力。在人力成本上升、物业费提价困难的双重挤压下，如何提升盈利能力是公司需要解决的关键问题。

物业管理行业监管政策持续收紧，对物业服务标准、收费透明度、公共收益分配等方面提出了更高要求[3]。合规成本的上升可能对盈利产生进一步压力。

基于2025年上半年在管面积已达5.96亿平方米，较年初增加约4100万平方米的趋势[5]，预计2025年全年在管面积有望突破6亿平方米。第三方外拓的持续发力将是主要驱动力。

随着第三方项目占比提升和非住宅业态拓展，2025年收入增速有望从2024年的2.2%恢复至6%-8%的水平。

随着公司品牌力和服务能力的提升，第三方外拓有望保持50%以上的年增速。预计到2027年，第三方项目收入占比有望从当前的约20%提升至40%以上。

参照头部物业企业的经验，社区增值服务收入占比有望从当前的7%提升至15%以上。这将成为公司利润增长的重要引擎。

非住宅物业管理市场空间广阔，公司有望凭借先发优势和资质积累，持续获取优质非住宅项目。预计非住宅收入占比将从当前的约15%提升至25%以上。

指标	2024年实际	2025年预测	2027年预测
营业收入	127.57亿元	136-140亿元	160-180亿元
在管面积	5.79亿平方米	6.2-6.5亿平方米	7.5-8亿平方米
第三方收入占比	~20%	25-28%	38-42%
社区增值服务占比	7%	9-10%	15-18%

截至2026年2月，恒大物业市值约12.11亿美元，股价约1.12美元，市盈率（P/E）约10.8倍[0]。与A股和港股同类物业企业相比，估值处于中等偏低水平。

• 独立外拓能力提升
  ：第三方外拓增速超100%，降低母公司依赖风险
• 财务状况改善
  ：货币资金和净资产显著增加
• 非住宅业态优势
  ：在公共服务领域积累丰富经验
• 估值修复空间
  ：历史跌幅大（5年跌幅93.67%），存在估值修复机会[0]

• 母公司恒大集团的不确定性风险
• 盈利能力持续承压
• 行业竞争加剧
• 政策监管趋严

恒大物业的核心业务增长动力主要来自以下四个方面：

1. 第三方外拓突破
   ：新签约面积同比增长超100%，是公司战略转型的核心驱动力

2. 非住宅业态拓展
   ：非住宅项目年饱和收入7.4亿元，占新签约超70%，提供差异化竞争优势

3. 社区增值服务高增长
   ：社区生活服务收入同比增长12.6%，是未来利润增长的重要引擎

4. 在管规模稳步扩大
   ：在管面积5.79亿平方米，持续为收入增长提供支撑

尽管面临盈利能力下滑、母公司风险传导等挑战，恒大物业在第三方外拓和非住宅业态方面的积极布局，为其长期发展奠定了基础。在物业管理行业规模持续扩大、增值服务快速增长的背景下，恒大物业具备一定的成长潜力。投资者需密切关注公司第三方外拓进展、盈利能力改善情况以及母公司风险的处理进展。

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[0] 金灵API数据 - 公司概况与市场数据
[1] 新浪财经 - “恒大物业公布2024年业绩 公司拥有人应占溢利约10.21亿元 同比减少33.75%” (https://finance.sina.com.cn/stock/hkstock/ggscyd/2025-03-31/doc-inerqfeh6929636.shtml)
[2] 腾讯网 - “恒大物业:预计2024年综合收入最多128.5亿元,净利润最多11.2亿元” (https://new.qq.com/rain/a/20250308A07ORT00)
[3] 中研网 - “2025物业管理行业发展现状、前景、趋势分析” (https://m.chinairn.com/scfx/20250121/10502418.shtml)
[4] 观点网 - “恒大物业预计2024年净利润9.8亿-11.2亿 同比跌幅至少28.4%” (https://www.guandian.cn/article/20250307/472613.html)
[5] 腾讯网 - “恒大物业:清盘人已邀请选定投标人对公司进一步尽调,尚未签订任何协议” (https://new.qq.com/rain/a/20260114A01IBV00)